不動産登記は何が必要？名義変更・費用・相談先を解説

こんにちは。こだま司法書士です。

不動産登記は、土地や建物の状態と権利関係を登記簿に記録し、外部から確認できるようにする制度です。売買や相続による名義変更、住所や氏名の変更、住宅ローン完済後の抵当権抹消、新築や取り壊しなど、必要になる場面は一つではありません。

大切なのは、最初から申請書を書き始めることではなく、何が変わったのか、権利に関する登記なのか、土地や建物の物理的な状態に関する登記なのかを整理することです。登記の種類によって、必要書類や費用だけでなく、相談する専門家も異なります。

この記事では、不動産登記の基本、登記簿の見方、相続登記や住所等変更登記の期限、登録免許税、自分で申請する場合の注意点までを整理します。個別の手続きを詳しく説明しすぎず、あなたに必要な登記と次に確認すべきことがわかる入口として解説します。

• 不動産登記の基本と登記簿の見方
• 名義変更や登記が必要になる主な場面
• 必要書類と登録免許税の考え方
• 司法書士や土地家屋調査士への相談基準

不動産登記の基本と種類

不動産登記を理解する第一歩は、登記簿に何が記録され、どのような変化が生じたときに登記が必要になるのかを知ることです。ここでは、表題部と権利部の違い、名義変更、相続、住所変更、抵当権抹消の基本を整理します。

登記簿の表題部と権利部

不動産登記は、土地や建物の物理的な状況と、所有権や担保権などの権利関係を登記簿に記録する制度です。土地と建物は別々の不動産として扱われるため、自宅について調べる場合でも、土地の登記簿と建物の登記簿をそれぞれ確認することがあります。

民法上、不動産の所有権などの物権変動は、原則として登記がなければ第三者に対抗できません。売買契約や贈与契約が成立していても、登記をしないままでは、第三者との関係で権利を主張できない場面があります。

登記簿は、大きく分けて表題部と権利部で構成されます。権利部は、さらに甲区と乙区に分かれます。

所有権保存、売買・贈与・相続による所有権移転、抵当権設定・抹消、住所・氏名変更など、権利に関する登記の申請代理は司法書士の業務です。

一方、建物表題登記、建物滅失登記、土地分筆登記、土地合筆登記、地目変更登記など、土地や建物の物理的な状況を登記簿へ反映する表示に関する登記は、土地家屋調査士の業務です。境界の確認や登記に必要な測量も、主に土地家屋調査士が扱います。

名義変更が必要になる場面

一般には「不動産の名義変更」と呼ばれますが、法務局の手続きでは、変更の原因に応じて登記の種類が分かれます。

不動産を売買した場合は売買を原因とする所有権移転登記、親から子へ贈与した場合は贈与を原因とする所有権移転登記、所有者が亡くなった場合は相続を原因とする所有権移転登記を行います。売買、贈与、離婚時の財産分与など、所有者が変わる場面を原因別に確認したい場合は、原因別に確認する不動産の名義変更をご確認ください。

所有者自体は変わらなくても、引っ越しによって住所が変わった場合や、婚姻などによって氏名が変わった場合には、住所変更登記または氏名変更登記が必要になります。住所、氏名、法人の名称だけが変わった場合は所有権移転登記とは別の手続きです。義務化やスマート変更登記の詳しい流れは、住所等変更登記の義務化と申請方法で整理しています。

建物を新築した場合や、登記されている建物を取り壊した場合の手続きは、建物登記の種類と手続きで詳しく解説しています。土地の境界確認、確定測量、分筆登記などが関係する場合は、登記簿上の情報だけでなく現地の状況も確認するため、土地の境界確認と確定測量もあわせて確認してください。

相続登記の義務と期限

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合の相続登記が義務化されています。

相続または遺言によって不動産の所有権を取得した相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請する必要があります。

遺産分割協議が成立した場合は、基本的な申請義務とは別に、遺産分割が成立した日から原則3年以内に、協議の内容を反映した登記を申請する必要があります。

2024年4月1日より前に発生した相続も、登記が終わっていなければ義務化の対象です。施行前の相続については、原則として2027年3月31日までが経過措置の期限となります。ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月1日以降である場合は、その日から3年以内が期限となる場合があります。

遺産分割協議がまとまらないなど、本来の相続登記を期限内に申請することが難しい場合には、相続人申告登記によって基本的な申請義務を履行できることがあります。ただし、相続人申告登記をしても所有権の帰属が確定するわけではなく、不動産を売却する場合などには、別途、本来の相続登記が必要です。

相続登記の必要書類、相続人申告登記、遺産分割後の手続きについては、相続登記の手続きと期限の案内をご確認ください。

制度の原文や最新情報は、法務省の相続登記申請義務化の案内でも確認できます。

住所等変更登記の義務化

2026年4月1日から、不動産の所有権の登記名義人について、住所や氏名、法人の名称や住所などに変更があった場合の変更登記が義務化されています。

所有権の登記名義人は、住所や氏名などに変更があった日から原則2年以内に変更登記を申請する必要があります。

2026年4月1日より前に住所や氏名が変わっていた場合も対象です。義務化前に変更があったものの、まだ変更登記をしていない場合は、原則として2028年3月31日までに申請する必要があります。

住所変更登記では、登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを、公的な書類で確認できることが重要です。1回の転居であれば住民票で確認できる場合がありますが、複数回転居している場合には、戸籍の附票や住民票の除票などが必要になることがあります。

保存期間の経過などによって住所の履歴がつながらない場合は、不在住証明書、登記済証や登記識別情報、固定資産税関係の資料など、追加資料の提出を求められることがあります。必要書類は個別の登記記録や住所履歴によって異なります。

個人が利用できるスマート変更登記

個人の所有者は、氏名、住所、生年月日などの検索用情報の申出をしておくことで、スマート変更登記を利用できます。

検索用情報の申出後に住所や氏名が変わった場合、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、変更登記をしてよいか本人へ連絡します。本人の了解が得られた後、法務局が職権で変更登記を行う仕組みです。

検索用情報を申し出ていない個人について、法務局が無条件に住所や氏名を自動更新する制度ではありません。すでに不動産を所有している方は検索用情報を単独で申し出ることができ、一定の所有権登記を新たに申請する場合には、登記申請と併せて検索用情報を申し出る仕組みがあります。

スマート変更登記は定期的な照会に基づくため、不動産の売却などで早急に住所変更登記を完了させる必要がある場合は、自分で変更登記を申請した方がよいことがあります。

法人の住所等変更登記

法人については、会社法人等番号を通じて商業・法人登記の情報と不動産登記の情報を照合し、法務局が職権で変更登記を行う仕組みが設けられています。個人の検索用情報や本人への意思確認とは仕組みが異なるため、混同しないよう注意が必要です。

住所等変更登記とスマート変更登記の最新情報は、法務省の住所等変更登記義務化特設ページをご確認ください。

抵当権抹消が必要なとき

住宅ローンを完済しても、登記簿に記録された抵当権は自動では消えません。抵当権を登記簿から消すには、法務局へ抵当権抹消登記を申請する必要があります。

完済後は、抵当権者である金融機関などから、抵当権者側の登記識別情報または登記済証、解除証書や弁済証書などの登記原因証明情報、委任状などが交付されるのが一般的です。

所有者の住所が登記簿上の住所と異なる場合には、抵当権抹消登記の前提として住所変更登記が必要になることがあります。また、金融機関の合併、商号変更、抹消書類の紛失などがある場合には、追加書類や別の手続きが必要です。

必要書類や手続きの流れは、抵当権抹消登記サポートの案内で詳しく解説しています。

不動産登記の手続きと注意点

不動産登記を進めるときは、対象となる土地や建物、登記原因、現在の登記名義人、必要書類、登録免許税を順番に確認します。ここでは、書類の集め方、費用、自分で申請する場合と専門家へ依頼する場合の判断基準を説明します。

必要書類の集め方

必要書類は、売買、贈与、相続、住所変更、抵当権抹消など、登記原因によって異なります。最初に登記事項証明書を取得し、対象となる不動産、現在の所有者、住所、持分、抵当権の有無を確認すると、必要な手続きを整理しやすくなります。

同じ種類の登記でも、登記記録、契約内容、相続関係、住所履歴によって必要書類が変わります。表の内容は一般的な目安であり、すべての案件に同じ書類が必要になるわけではありません。

登記識別情報や古い権利証が見つからない場合も、直ちに売却や登記ができなくなるわけではありません。本人確認情報など、状況に応じた対応は、家の権利書が見つからないときの対処法で確認できます。

相続の場合は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を確認することがあります。遺産分割協議による登記では、相続人全員の合意を記載した遺産分割協議書や印鑑証明書が必要です。遺言書がある場合は、遺言書の種類や内容によって手続きが変わります。

対象不動産の漏れを防ぐため、固定資産税の納税通知書だけで判断せず、登記事項証明書、公図、名寄帳などを状況に応じて確認することもあります。

費用と登録免許税の考え方

不動産登記にかかる費用は、主に登録免許税、戸籍や住民票などの取得費用、郵送費、司法書士や土地家屋調査士へ依頼する場合の報酬で構成されます。

登録免許税は、登記の種類によって、不動産の価額、債権額、不動産の個数などを基準に計算します。たとえば、相続による所有権移転登記の登録免許税は、原則として不動産の価額に1000分の4を乗じて計算します。

売買、贈与、所有権保存、抵当権設定、抵当権抹消では、それぞれ税率や計算の基準が異なります。住宅用家屋証明書などの要件を満たすことで軽減税率が適用される場合もあります。

100万円以下の土地に関する免税措置

一定の相続による土地の所有権移転登記や、表題部所有者の相続人が行う一定の所有権保存登記については、不動産の価額が100万円以下の土地である場合、登録免許税が免税となる措置があります。

この措置は建物ではなく土地を対象とし、現行の適用期限は2027年3月31日です。免税の対象になるかは、対象となる土地ごとに条件を確認する必要があります。

免税措置を受ける場合は、登記申請書に「租税特別措置法第84条の2の3第2項により非課税」と記載する必要があります。記載がなければ免税措置を受けられないため、申請前の確認が重要です。

制度の対象と申請書への記載方法は、法務局の相続登記に関する登録免許税の免税措置をご確認ください。

自分で申請できるケース

不動産登記は、申請人本人が必要書類を集め、申請書を作成して法務局へ提出することもできます。窓口への持参、郵送、オンライン申請など、手続きに応じた申請方法があります。申請書や添付情報は登記の種類ごとに異なるため、作成時には法務局の不動産登記申請書様式で最新の様式と手引を確認してください。

比較的、自分で進めることを検討しやすいのは、関係者が少なく、権利関係が明確で、必要書類がそろっているケースです。単純な住所変更登記や抵当権抹消登記などを、自分で申請する方もいます。

申請書の記載や添付書類に不足がある場合、法務局から補正を求められることがあります。軽微な誤記であれば訂正できることもありますが、登記原因や申請人、添付書類に問題がある場合は、追加書類の取得や申請の取下げが必要になることもあります。

自分で申請できるかどうかは、手続きの名称だけでは判断できません。同じ相続登記でも、相続人が1人のケースと、数世代にわたって名義が変更されていないケースでは、必要な調査と書類収集の負担が大きく異なります。

司法書士に依頼すべきケース

次のような場合は、司法書士への相談を検討するとよいでしょう。

依頼先を比較するときの登録確認、得意分野、見積書の見方は、司法書士の選び方と確認ポイントにまとめています。

• 売買代金の決済や住宅ローンの融資と同時に登記する場合
• 相続人が多い、数次相続や代襲相続が発生している場合
• 登記識別情報や権利証を紛失している場合
• 登記簿上の住所から現在の住所までの履歴がつながらない場合
• 複数の登記を正しい順序で申請する必要がある場合
• 共有持分、贈与、財産分与などが関係する場合

不動産売買の決済では、売買代金の支払い、所有権移転、既存の抵当権抹消、新たな抵当権設定などを同日に行うことがあります。登記が予定どおり受理されない場合の影響が大きいため、司法書士が本人確認と書類確認を行い、登記申請を代理するのが一般的です。

表示に関する登記や測量が必要な場合は、土地家屋調査士が担当します。境界について当事者間に争いがある場合や、訴訟対応が必要な場合は、内容に応じて弁護士への相談が必要です。

共有名義と持分の注意点

夫婦や親子で資金を出して不動産を購入した場合や、複数の相続人が不動産を取得した場合には、共有名義になることがあります。

購入時の共有持分は、原則として実際の購入資金の負担割合を踏まえて決めます。実際の資金負担割合と登記上の持分割合が異なる場合、その差額について贈与税の問題が生じる可能性があります。

共有不動産全体を第三者へ売却する場合は、原則として共有者全員の関与が必要です。一方、各共有者が自分の共有持分だけを処分することとは区別して考える必要があります。ただし、持分だけの売却は、その後の管理や利用を複雑にする可能性があります。

相続時に兄弟姉妹で共有名義にすると、次の相続によって共有者が増え、売却や管理について合意を得にくくなることがあります。共有名義にする場合は、現在の公平性だけでなく、将来の利用、管理、売却まで含めて検討することが重要です。

登記識別情報は、不動産および登記名義人となった申請人ごとに定められ、原則として登記名義人となった申請人へ通知されます。共有者が複数いる場合の交付方法は、誰が申請人になったか、代理申請かどうかなどによって異なるため、一律には判断できません。

資金負担割合と登記持分の関係については、国税庁の共働き夫婦が住宅を購入した場合の案内も参考になります。

よくある質問

不動産登記について、初めて相談される方からよく寄せられる質問をまとめます。

不動産登記で迷った時の整理

不動産登記で迷ったときは、いきなり申請書を作るのではなく、まず次の項目を整理してください。

不動産登記は、土地や建物の状態と権利関係を現実に合った形へ整える手続きです。相続登記、住所等変更登記、抵当権抹消、建物表題登記など、必要な手続きは置かれている状況によって異なります。

権利に関する登記は司法書士、表示に関する登記や測量は土地家屋調査士、個別の税務判断は税理士または税務署、紛争や訴訟については弁護士が主な相談先です。すべてを一つの専門資格だけで対応できるとは限らないため、問題を切り分けることが重要です。

まずは登記事項証明書や手元の契約書、固定資産税関係の資料を確認し、何を変える必要があるのかを整理しましょう。正確な情報は法務省、法務局、国税庁などの公式サイトをご確認ください。具体的な申請内容や最終的な判断は、個別の事情を確認できる専門家にご相談ください。