建物登記はいつ必要？申請期限・費用・相談先まで解説

こんにちは。こだま司法書士です。

建物登記について調べているあなたは、新築した建物にどの登記が必要なのか、増築や取り壊しをした場合にも手続きが必要なのか、費用はいくらかかるのかと迷っているかもしれません。

建物登記には、建物の所在、種類、構造、床面積などを記録する登記と、所有権や抵当権などの権利を記録する登記があります。それぞれ目的や申請期限、担当する専門家が異なるため、最初に全体像を整理しておくことが大切です。

この記事では、建物表題登記、所有権保存登記、建物表題部変更登記、建物滅失登記を中心に、必要書類、費用、申請期限、自分で申請する場合の注意点まで分かりやすく整理します。

• 建物の状況に応じて必要となる登記
• 建物登記の申請期限と注意点
• 必要書類と費用の基本的な考え方
• 司法書士と土地家屋調査士の役割の違い

建物登記の基本と種類

まずは、建物登記の全体像を見ていきます。建物登記は一つの手続きではなく、建物の物理的な状態を記録する登記と、所有権などの権利関係を記録する登記に分かれます。

建物登記とは何か

建物登記とは、建物の所在、種類、構造、床面積や所有権などを、法務局が管理する登記記録に反映する手続きです。

土地と建物は、法律上それぞれ別の不動産として扱われます。そのため、土地の登記が整っていても、建物については別に登記の状態を確認する必要があります。

建物の登記記録は、大きく表題部と権利部に分かれています。

表題部は、建物がどこにあり、どのような建物なのかを特定するための部分です。権利部は、その建物を誰が所有し、どのような担保権が設定されているかを確認するための部分です。

建物だけでなく、土地の名義変更や抵当権を含む登記全体を確認したい場合は、不動産登記の種類と手続きも参考にしてください。

建物の登記と、敷地の境界や測量は別の問題です。新築、増築、売却などで境界や分筆が関係する場合は、土地の境界確認と確定測量もあわせて確認してください。

必要な建物登記の早見表

必要となる建物登記は、建物にどのような変化があったかによって異なります。あなたの状況に近いものを、次の表で確認してみてください。

建物表題登記の役割

建物表題登記は、まだ登記記録がない建物について、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを表題部に初めて記録する手続きです。

新築した建物や、区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した方は、原則として所有権を取得した日から1か月以内に建物表題登記を申請します。

新築の場合は、通常、建物の完成や引き渡しに伴って所有権を取得するため、一般には完成後1か月以内と説明されることもあります。ただし、法律上の基準となる時点は、所有権を取得した日です。

建物表題登記では、法務局や市区町村に備えられた資料、建築確認関係書類、工事関係書類などを確認し、必要に応じて現地調査や建物の計測を行います。

そのうえで、登記申請書、建物図面、各階平面図などを作成します。実務では、不動産の表示に関する登記を専門とする土地家屋調査士へ依頼することが一般的です。

建物表題登記は、建物に関する情報を最初に登録する手続きです。システムでいえば、後の処理の基礎となる台帳を整える工程に近いかもしれません。

新築建物や未登記建物の表題登記を詳しく確認したい場合は、新築後に必要な建物表題登記をご確認ください。

所有権保存登記の役割

所有権保存登記は、建物表題登記がされた建物について、初めて所有権を権利部の甲区に記録する手続きです。

建物表題登記が建物の物理的な情報を記録する手続きであるのに対し、所有権保存登記は、誰が建物の所有者であるかを公示するための登記です。

所有権保存登記には、建物表題登記と同じような一律の1か月の申請期限はありません。

ただし、所有権を第三者へ主張する必要がある場合や、住宅ローンを利用して抵当権を設定する場合、建物を売却する場合などには、実務上必要になることが多くあります。

住宅ローンを利用する場合は、建物表題登記の完了後に、司法書士が所有権保存登記と抵当権設定登記を申請する流れが一般的です。完済後に登記簿上の抵当権を消す手続きは別の登記ですので、必要書類や流れは住宅ローン完済後の抵当権抹消登記で確認できます。

変更登記と滅失登記

既に登記されている建物の種類、構造、床面積などに変更があった場合は、建物表題部変更登記を検討します。

建物を増築した、建物の一部を取り壊した、居宅から店舗へ用途を変更した、登記されている構造と実際の建物が異なるといった場合が代表的です。

建物の種類、構造、床面積などの登記事項に変更があった場合は、原則として変更日から1か月以内に建物表題部変更登記を申請します。

一方、建物全体を取り壊した場合や、火災、災害などによって建物がなくなった場合は、建物滅失登記を申請します。

建物が滅失した場合は、原則として滅失日から1か月以内に建物滅失登記を申請します。

建物を解体した、焼失した、倒壊した場合の手続きは、建物を解体した後の建物滅失登記で詳しく整理しています。

建物表題部変更登記や建物滅失登記に必要となる資料は、建物や工事の状況によって異なります。

増築の場合は、建築確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書、工事請負契約書などを確認することがあります。滅失登記では、解体業者が発行する取壊し証明書などを確認することがあります。

古い増築や解体で資料が残っていない場合も、直ちに登記できないと決まるわけではありません。固定資産税関係資料、領収書、火災保険関係資料、建物の現況など、別の資料を組み合わせて確認する場合があります。売却を予定している場合の確認事項は、増築部分が未登記の家を売却する手続きでも整理しています。

未登記建物や古い増築がある場合は、売却や相続の直前ではなく、予定が具体化する前に登記記録と現況を確認しておくことが重要です。

建物登記の手続きと相談

ここからは、建物登記の一般的な流れ、登記事項証明書の確認方法、必要書類、費用、自分で申請する場合の注意点を見ていきます。

手続きの流れと登記簿の確認

建物登記では、最初から申請書を作成するのではなく、登記記録、固定資産税の資料、建築関係資料、現地の状態を確認しながら進めます。

1. 登記事項証明書や固定資産税関係資料を確認する
2. 建築確認書類、工事書類、解体書類などを確認する
3. 必要に応じて現地調査や建物の計測を行う
4. 建物図面、各階平面図、登記申請書などを作成する
5. 建物所在地を管轄する法務局へ申請する
6. 法務局から補正の連絡があれば対応する
7. 登記完了後に登記記録を確認する

すべての建物登記が、この順序や内容で進むとは限りません。建物の状態、申請する登記、資料の有無、融資や売買の日程によって、調査内容や順序が変わることがあります。

住宅ローンを利用する場合は、土地家屋調査士が担当する建物表題登記と、司法書士が担当する所有権保存登記、抵当権設定登記の日程を調整して進めることがあります。

普段使用している住居表示の住所と、不動産登記で使用する地番や家屋番号は、同じとは限りません。

対象となる建物を調べるときは、固定資産税の納税通知書、課税明細書、権利証、登記識別情報通知などに記載された地番や家屋番号を確認します。

登記事項証明書は、法務局の窓口、郵送、オンライン請求などで取得できます。登記情報提供サービスを利用するとインターネット上で登記内容を確認できますが、登記官の証明が付いた登記事項証明書とは異なります。

2026年6月時点では、登記事項証明書の手数料は、書面請求が1通600円、オンライン請求で郵送受取を選ぶ場合が1通520円、オンライン請求後に窓口で受け取る場合が1通490円です。

手数料や請求方法は変更される可能性があるため、請求前に法務局の公式情報をご確認ください。

必要書類と申請期限の確認

建物登記の必要書類は、登記の種類、建物の状態、申請人、保管されている資料、融資の有無などによって異なります。

次の表は、一般的に確認される書類や資料の例です。すべての案件で同じ書類が必須になるわけではありません。

検査済証、解体業者の印鑑証明書や資格証明書、現地写真、上申書、固定資産税評価証明書などは、すべての案件で一律に必要になるものではありません。

資料が不足している場合も、工事請負契約書、領収書、固定資産税関係資料、火災保険関係資料、公共料金の資料などを組み合わせて確認できることがあります。

どの資料が必要になるかは、建物の状況や管轄法務局との確認内容によって変わるため、一般的な一覧だけで判断しないことが大切です。

2024年4月1日からは相続登記も義務化されています。不動産を相続により取得したことを知った日から、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。

建物や土地を相続した場合の詳しい期限や必要書類については、相続登記の手続きと義務化をご確認ください。

売買、贈与、離婚時の財産分与など、建物の所有者そのものが変わる場合は、建物の物理的な変更ではなく権利に関する登記を検討します。相続以外の原因も含めて確認したい場合は、原因別に確認する不動産の名義変更をご確認ください。

費用と登録免許税の考え方

建物登記にかかる費用は、大きく分けると次の三つです。

建物表題登記、建物表題部変更登記、建物滅失登記など、表示に関する登記には、通常は登録免許税が課されません。

一方、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などの権利に関する登記では、登録免許税が生じます。

所有権保存登記では、建物の課税標準に所定の税率を掛けて登録免許税を計算します。抵当権設定登記では、一般的に債権額を基準に計算します。

一定の住宅については、住宅用家屋証明書を添付することにより、登録免許税の軽減措置を利用できる場合があります。

土地家屋調査士や司法書士の報酬は、全国共通の固定料金ではありません。

建物の規模や構造、現地調査の難易度、資料の有無、増築部分や未登記部分の有無、申請する登記の数、金融機関との調整の有無などによって変わります。

見積書を確認するときは、登録免許税、実費、専門家報酬を分けて見ることが大切です。

自分で申請する場合の注意

建物登記は、本人が自分で申請することも可能です。

ただし、本人申請が認められていることと、容易に手続きを完了できることは別です。登記の種類や建物の状態によっては、専門的な判断や図面作成が必要になります。

建物表題登記や建物表題部変更登記では、建物図面、各階平面図、床面積の計算などが必要です。一般的な間取り図を提出すればよいわけではなく、不動産登記のルールに沿って作成する必要があります。

申請書や添付書類に不備があれば、法務局から補正を求められることがあります。

住宅ローンや売買が関係する場合は、登記手続きの遅れが融資実行や引き渡しに影響する可能性があります。

また、金融機関から、所有権保存登記や抵当権設定登記について司法書士の関与を求められることもあります。

自分で申請するかどうかは、専門家報酬だけでなく、資料を調べる時間、補正への対応、取引が遅れるリスクまで含めて判断することが大切です。

申請書様式や記載例は更新されることがあります。作成時には、法務局の不動産登記申請書様式で最新の案内を確認してください。

専門家の役割とよくある質問

建物登記では、土地家屋調査士と司法書士がそれぞれ異なる分野を担当します。

司法書士が土地家屋調査士の業務を代理するわけではありません。こだま事務所では、それぞれの資格者が担当範囲に応じて手続きを行い、両方の登記が必要な場合には連携して進めます。

すべての資料がそろっていなくても、相談できないわけではありません。手元にある資料と、建物を新築、増築、解体、相続した時期など、分かる範囲の情報を整理しておくと確認が進みやすくなります。

相続した実家や古い空き家について、未登記部分、解体、売却などをまとめて整理したい場合は、空き家・実家に関する手続きの整理も参考になります。

建物登記で迷ったときのまとめ

建物登記は、一つの決まった手続きではありません。建物を新築したのか、増築したのか、一部または全部を取り壊したのか、相続したのかによって、必要となる登記が異なります。

建物登記を確認するときは、登記事項証明書、固定資産税の課税明細、建築関係資料、建物の現況を見比べるところから始めると整理しやすくなります。

表題部の内容と現況が異なる場合、未登記建物や古い増築がある場合、既に建物を解体している場合は、土地家屋調査士へ表示に関する登記を確認します。

所有権保存、相続、売買、抵当権、住所・氏名変更などが関係する場合は、司法書士へ権利に関する登記を確認します。

こだま事務所では、土地家屋調査士と司法書士がそれぞれの資格分野を担当し、必要に応じて連携します。資料がすべてそろっていない場合も、手元にある書類と分かる範囲の経緯から確認を進められることがあります。

制度、手数料、税率、軽減措置などは変更される可能性があります。正確な情報は法務省、法務局、国税庁、市区町村などの公式サイトをご確認ください。個別案件の最終的な判断は、司法書士や土地家屋調査士などの専門家にご相談ください。