法人が本店を移転したときは、会社の本店移転登記だけでなく、法人名義の土地や建物についても登記記録を確認する必要があります。2026年4月1日からは、不動産の所有権登記名義人である法人にも住所・名称の変更登記が義務付けられました。
ただし、不動産登記に会社法人等番号が記録されている法人は、法務局が商業・法人登記の情報を確認し、職権で住所等変更登記を行う「スマート変更登記」を利用できます。自動で直ると決めつけず、会社法人等番号の記録と変更後の登記内容を確認することが大切です。
- 会社の本店移転登記と不動産の住所変更登記は別の制度です
- 住所等変更登記は原則として変更日から2年以内です
- 施行前の未登記変更にも2028年3月31日までの経過措置があります
- 会社法人等番号が不動産登記に記録されているか確認が必要です
目次
法人所有不動産の住所変更登記が必要になる場面
本店移転登記と不動産登記は別
法人が本店を移転すると、まず会社・法人の登記記録について本店移転登記が必要です。株式会社では、原則として本店移転の日から2週間以内に商業登記を申請します。
一方、法人が所有する土地や建物には、所有者である法人の名称と住所が不動産登記に記録されています。商業登記と不動産登記は目的の異なる制度であるため、会社の本店移転登記を申請しただけで、法人所有不動産の登記記録を確認しなくてよいわけではありません。
本店移転、役員変更、商号変更など会社登記全体の案内は、会社・法人登記の手続きをご確認ください。
2026年4月から2年以内に申請
2026年4月1日から、不動産の所有権登記名義人は、住所や氏名・名称に変更があったとき、その変更日から2年以内に住所等変更登記をすることが法律上の義務となりました。法人の場合は、本店・主たる事務所の移転や法人名称の変更が対象になります。
対象は所有権の登記名義人です。賃借している事務所の所在地を変えただけで、その法人が所有していない不動産について住所変更登記をするものではありません。まず、法人名義で所有権が登記されている土地・建物を確認します。
個人と法人を含む住所等変更登記の基本制度は、住所変更登記の期限と手続きで詳しく説明しています。
施行前の本店移転は2028年3月末まで
2026年4月1日より前に本店移転や名称変更があり、不動産登記が旧住所・旧名称のままになっている場合も義務化の対象です。この場合は、経過措置により2028年3月31日までに対応する必要があります。
過去に複数回本店を移転している法人では、現在の商業登記だけでは不動産登記に記録された旧住所からのつながりを確認しにくい場合があります。対象不動産の登記事項証明書と、法人の履歴事項・閉鎖事項を確認し、住所の沿革が分かる資料を整理します。
5万円以下の過料と正当な理由
正当な理由がないのに住所等変更登記の義務を怠った場合は、5万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、期限を過ぎた時点で一律に過料額が決まるという制度ではありません。
法務省は、会社法人等番号が不動産登記に記録されているものの職権登記の手続きがまだ行われていない場合など、一定の事情があるときは義務違反に問われない場合があると案内しています。個別事情を自己判断で正当な理由と決めず、法務局から通知が届いたときは内容と回答期限を確認してください。
商業登記の期限と不動産登記の期限は別です。
株式会社の本店移転登記は原則2週間以内、不動産の住所等変更登記は原則2年以内です。どちらか一方の期限だけを見て管理しないようにしましょう。
本店移転後の住所変更登記を進める方法
会社法人等番号とスマート変更登記
法人が会社法人等番号を有し、その番号が所有権の登記事項として記録されている場合、法務局は商業・法人登記システムの情報を確認し、法人の名称または住所の変更登記を職権で順次行います。これが法人向けのスマート変更登記です。
職権による住所等変更登記には登録免許税等の費用はかかりません。一方、会社法人等番号を有しない法人は法務局側で変更事実を確認できないため、原則として法人自身が住所・名称の変更登記を申請する必要があります。
会社法人等番号の登記状況を確認
法人向けスマート変更登記を利用するには、会社法人等番号を持っているだけではなく、対象不動産の所有権登記にその番号が記録されていることが必要です。不動産の登記事項証明書を取得し、法人識別事項の記録を確認します。
2024年4月1日時点ですでに所有権の登記名義人で、会社法人等番号が記録されていない法人は、対象不動産について法人識別事項の申出を行える場合があります。この申出はオンラインまたは書面で行うことができ、法務省は非課税と案内しています。
同じ登記所の管轄内にある複数不動産は、条件を満たせば一つの申出情報で申し出ることができます。管轄が分かれる場合や所有権の登記順位が異なる場合は、対象不動産ごとに確認してください。
手動申請の必要書類と登録免許税
会社法人等番号による職権変更の対象外である場合や、取引日程の都合で手動申請が必要な場合は、所有権登記名義人住所変更または名称変更の登記を申請します。
| 確認項目 | 主な内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 対象不動産 | 土地・建物の所在、地番、家屋番号、不動産番号 | 所有する全物件を漏れなく確認する |
| 変更を証する情報 | 会社法人等番号、商業登記事項証明書等 | 移転の沿革によって追加資料が必要な場合がある |
| 申請人 | 所有権登記名義人である法人 | 代理申請では委任状を用意する |
| 登録免許税 | 原則として不動産1個につき1,000円 | 土地と建物は別個に数える |
具体的な添付情報は、会社法人等番号の有無、登記上の住所から現在の本店までの移転経緯、合併や組織変更の有無によって異なります。申請前に管轄法務局の最新様式を確認してください。
売却や融資の前に反映状況を確認
スマート変更登記は法務局が順次行うため、商業登記の完了と不動産登記への反映が同時とは限りません。本店移転後すぐに法人所有不動産を売却する、抵当権を設定する、担保を差し替える予定がある場合は、決済や融資の前に最新の登記事項証明書を取得します。
旧本店のままであれば、取引の申請と同時または事前に住所変更登記が必要になることがあります。登記申請の順序は取引内容や管轄によって異なるため、買主、金融機関、担当司法書士と早めに調整してください。
所有権移転や抵当権など、不動産の権利登記全体を確認したい場合は、不動産登記の手続きも参考になります。
よくある質問
- 会社の本店移転登記をすれば、不動産の住所も必ず同時に変わりますか？
- 同時に変わるとは限りません。会社法人等番号が不動産登記に記録されていれば職権変更の対象になりますが、反映時期には差があり得ます。対象不動産の登記事項証明書で確認してください。
- 法人所有不動産の住所変更登記はいつまでですか？
- 2026年4月1日以後の変更は、原則として変更日から2年以内です。施行前の未登記変更は、原則として2028年3月31日までが経過措置の期限です。
- 会社法人等番号を登記すれば、手動申請は一切不要ですか？
- 将来の職権変更を利用しやすくなりますが、取引直前で反映を待てない場合や番号を持たない法人など、手動申請が必要になることがあります。
- 法人番号と会社法人等番号は同じですか？
- 別の番号です。スマート変更登記で不動産の法人識別事項として用いるのは、登記所が付す会社法人等番号です。国税庁が指定する法人番号と混同しないようにしてください。
- 司法書士へ相談した方がよいのはどのような場合ですか？
- 所有不動産が複数管轄にある、過去の本店移転が複数回ある、合併・組織変更を経ている、売却や融資が迫っている場合は、必要な登記と申請順序を司法書士へ確認すると安心です。
まとめ
法人が本店を移転したときは、会社の本店移転登記と、法人所有不動産の住所変更登記を分けて管理する必要があります。2026年4月1日から、不動産の住所・名称変更登記は原則2年以内の申請が義務となり、施行前の未登記変更には2028年3月31日までの経過措置があります。
会社法人等番号が所有権登記に記録されていれば、法務局が職権で変更するスマート変更登記を利用できます。ただし、反映時期や対象条件を確認せず「自動で直る」と判断するのは避けましょう。
まず商業登記と各不動産の登記事項証明書を照合し、会社法人等番号の記録、住所・名称、取引予定を確認します。手動申請が必要か判断しにくい場合や、売却・融資が迫っている場合は、管轄法務局または司法書士へ早めに相談してください。