住所変更登記の義務化とは？期限・過料・手続きを解説

こんにちは。こだま司法書士です。

不動産を所有したまま引っ越したものの、登記簿の住所が古いままになっている。そんな方も多いかなと思います。

住所変更登記は、市役所で行う転居届や住民票の住所変更とは別の手続きです。不動産の登記簿に記録された所有者の住所を、現在の住所へ変更するため、法務局へ申請します。

この記事では、住所変更登記が必要になる人、申請期限、過去の引っ越しへの影響、必要書類、費用、自分で申請する方法、オンライン申請、スマート変更登記まで順番に整理します。登記簿の住所が古いままでも、慌てずに一つずつ確認していきましょう。

• 住所変更登記の義務化と申請期限
• 過去の引っ越しや未申請への対応
• 必要書類と自分で申請する方法
• 費用とスマート変更登記の仕組み

住所変更登記の義務化と基本

住所変更登記は、これまで申請期限のない手続きとして扱われてきました。しかし、2026年4月1日から、所有権の登記名義人の住所・氏名等の変更登記が法律上の義務となっています。まずは、誰が対象になるのか、いつまでに何をすればよいのかを整理しましょう。

住所変更登記が必要になる人

住所変更登記が必要になるのは、土地や建物の所有権の登記名義人として登記簿に記録されている個人や法人です。

個人であれば、転勤、住宅購入後の転居、老人ホームへの入居などによって住所が変わった場合が代表例です。結婚や離婚などによって氏名が変わった場合は、住所変更登記ではなく、正確には所有権登記名義人氏名変更登記を申請します。

住所や氏名を変更する登記は、所有者そのものを入れ替える手続きではありません。相続、売買、贈与、離婚時の財産分与などで所有者が変わる場合は、原因別に確認する不動産の名義変更と区別して考えてください。

法人が不動産を所有している場合は、本店や主たる事務所の移転、商号や法人名称の変更も対象です。

ただし、会社や法人そのものの本店移転登記・商号変更登記と、法人が所有する不動産の登記名義人住所・名称変更登記は別の手続きです。会社側の変更手続きは、会社・法人登記の変更手続き、不動産側の手続きは法人所有不動産の本店移転後に必要な住所変更登記で確認してください。

対象となるのは、自宅として使用している不動産だけではありません。次のような不動産も確認が必要です。

• 賃貸に出している土地や建物
• 利用していない空き家や実家
• 相続した田畑や山林
• 共有持分だけを所有している不動産
• 法人名義で所有している事務所や倉庫

共有不動産の場合も、住所が変わった共有者は、自分の登記名義人住所を変更する必要があります。ほかの共有者の住所が変わっていなければ、その人まで同時に変更する必要はありません。

なお、住所変更登記は所有権に関する登記です。土地の面積、建物の床面積、建物の種類などを変更する表示に関する登記とは役割が異なります。不動産登記全体の仕組みを確認したい方は、不動産登記サポートの案内も参考にしてください。

申請期限は変更から2年以内

不動産登記法では、所有権の登記名義人の氏名・名称または住所について変更があったときは、原則として変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならないとされています。

ここで基準となるのは、制度を知った日や法務局から連絡を受けた日ではなく、実際に住所や氏名が変わった日です。

たとえば、2026年7月1日に住所を変更した場合は、原則として2028年7月1日までに申請することになります。ただし、期限ぎりぎりまで待つ必要はありません。

不動産を売却する予定がある場合、住宅ローンの借り換えを行う場合、抵当権を設定・抹消する場合などは、登記簿上の住所と現在の住所が一致していることを求められることがあります。次の手続きが決まっているなら、早めに変更しておいた方が安全ですよ。

住宅ローンを完済して抵当権抹消登記を急ぐ場合も、登記簿上の所有者住所と現在住所が違うと、住所変更登記が前提になることがあります。完済後の担保抹消手続きは、住宅ローン完済後の抵当権抹消登記で整理しています。

制度の運用や申請方法は更新される可能性があります。正確な情報は、法務省の住所等変更登記義務化特設ページをご確認ください。

過去の住所変更も義務化対象

今回の義務化で特に注意したいのが、2026年4月1日より前に行った住所変更も対象になることです。

「昔の引っ越しだから関係ない」とは限りません。施行日前に住所や氏名が変わっており、登記簿が古い情報のままなら、原則として2028年3月31日までに変更登記を行う必要があります。

住宅を購入した後に現在の家へ引っ越した場合、購入時点では前住所で所有権登記がされていることがあります。その後、市役所で住民票を移していても、不動産登記簿は前住所のままというケースです。

複数の不動産を所有している場合は、一つだけでなく、所有する不動産をできる限り洗い出す必要があります。自宅の土地と建物は住所変更済みでも、離れた場所にある山林や相続した土地が旧住所のまま残っていることもあります。

所有している不動産を把握しにくい場合は、登記記録上の名義をもとに不動産を確認する所有不動産記録証明制度の利用も検討できます。ただし、検索条件や登記記録の状態によっては、すべての不動産を完全に拾えるとは限りません。

手元の権利書、固定資産税の資料、売買契約書、相続関係書類なども合わせて確認することが大切です。

未申請時の過料と正当な理由

住所等変更登記を正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、不動産登記法上、5万円以下の過料が科される可能性があります。

過料は刑事罰の罰金とは異なります。ただし、「刑事罰ではないから放置してよい」という話ではありません。法律上の義務である以上、期限を把握し、必要な申請または申出を行うことが基本です。

期限を過ぎた瞬間に、機械的に5万円が請求されるわけではありません。登記官が義務違反を把握した場合には、通常、相当の期間を定めて手続きの履行を求める催告が行われます。その催告にも正当な理由なく対応しなかった場合に、裁判所へ通知される仕組みです。

正当な理由が認められる可能性がある事情として、法務省は次のような例を示しています。実際に該当するかは個別事情で判断されます。

• 本人に重病などの事情がある場合
• DV被害などにより避難を余儀なくされている場合
• 登記費用を負担できないほど経済的に困窮している場合
• 行政区画の変更など、本人の転居によらず表記が変わった場合
• 検索用情報を申し出ており、職権登記の処理を待っている場合

正当な理由に該当するかどうかは、事情を個別に確認したうえで判断されます。単に「制度を知らなかった」「忙しくて忘れていた」という事情だけで、当然に正当な理由になるとは考えにくいでしょう。

病気、認知症、避難、生活困窮などの事情がある場合は、無理に一人で進めず、親族、支援機関、法務局、司法書士などへ早めに相談してください。最終的な判断は専門家にご相談ください。

スマート変更登記の仕組み

住所変更登記の義務化による負担を減らすために設けられたのが、スマート変更登記です。

個人の場合は、氏名、住所、生年月日などの検索用情報をあらかじめ法務局へ申し出ます。その後、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報を確認し、住所や氏名の変更を把握したときは、本人の了解を得たうえで職権による変更登記を行います。

個人の基本的な流れは、次のとおりです。

1. 所有者が検索用情報を申し出る
2. 法務局が住基ネットへ定期的に照会する
3. 住所や氏名の変更情報を確認する
4. 法務局が本人へ変更登記の意思を確認する
5. 本人の了解後に職権で変更登記を行う

検索用情報の申出は、2025年4月21日から、所有権の保存・移転等の登記申請時に併せて申し出る取扱いが始まっています。同日時点で既に所有者として登記されている方も、オンラインまたは書面で単独申出ができます。オンラインの単独申出では、Webブラウザで利用できるかんたん登記申請が用意されており、申出自体には押印や電子署名が不要と案内されています。

検索用情報には、氏名、住所、生年月日、メールアドレスなどが含まれます。メールアドレスは、法務局が職権で住所等変更登記を行ってよいかを確認するために使われるもので、登記事項としてそのまま公開される情報ではありません。詳しい申出方法は、法務省の検索用情報の申出に関する案内で確認できます。

スマート変更登記では、職権で行われる変更登記の登録免許税などはかかりません。一方、法務局による照会や確認には一定の期間が必要です。売却の決済日が迫っている場合など、急いで登記簿を変更しなければならない場面には向いていないことがあります。

また、検索用情報の申出をしたことがない不動産については、別途申出が必要になる場合があります。複数の不動産を取得した時期や申請経緯が異なる場合は、どの不動産が対象になっているか確認しておくと安心です。

法人のスマート変更登記

会社法人等番号を持つ法人については、所有権の登記事項として会社法人等番号が記録されている場合、商業・法人登記の情報をもとに、法務局が法人の住所や名称の変更を確認して職権登記を行います。

法人については、会社法人等番号が所有権の登記事項として記録されていることが前提になります。商業・法人登記上の本店・主たる事務所や名称に変更があった場合に、その情報を不動産登記システムへ提供し、順次、職権で住所等変更登記が行われる仕組みです。

公式案内では、一定の法人について2026年5月15日以降に順次スマート変更登記が行われる場面が示されています。ただし、会社法人等番号が不動産登記に記録されていない法人や、会社法人等番号を持たない法人は、自動的な連携の対象外となる場合があります。

海外居住者などの注意点

海外に居住する個人や、会社法人等番号のない法人は、法務局が国内の公的情報だけで住所変更を確認できません。そのため、住所や名称に変更が生じたときは、通常の変更登記を申請する必要があります。

スマート変更登記の対象になるか不明な場合は、法務省のスマート変更登記の利用案内で最新情報をご確認ください。

住所変更登記の手続きと費用

通常の住所変更登記を申請するときは、登記簿上の住所から現在の住所まで、同一人物であることが確認できる資料を準備します。申請方法は書面とオンラインから選べますが、引っ越し回数や書類の保存状況によって難易度が変わります。

必要書類と住所履歴のつなぎ方

住所変更登記で重要なのは、登記簿に記録された旧住所と現在の住所が連続してつながることです。

一度だけ引っ越した場合は、現在の住民票の写しに登記簿上の前住所が記載されていれば、その住民票で住所の移転経緯を証明できることがあります。

一般的に確認する書類は次のとおりです。

• 登記申請書
• 住民票の写し
• 戸籍の附票
• 住民票の除票
• 登録免許税を納付するための収入印紙
• 代理申請の場合の委任状

登記事項証明書は、通常、添付を必須とする書類ではありません。ただし、不動産の所在、地番、家屋番号、所有者の住所、受付情報などを正確に記載するため、申請前に取得して確認することをおすすめします。

一度だけ引っ越した場合

登記簿上の住所が広島県福山市A町、現在の住所が広島県福山市B町であり、現在の住民票に前住所としてA町が記載されているケースなら、住民票の写しで住所のつながりを確認できる可能性があります。

複数回引っ越した場合

登記簿上の住所がA、途中の住所がBとC、現在の住所がDという場合は、AからDまでの履歴を途切れなく証明する必要があります。

現在の住民票には、通常、一つ前の住所しか記載されないことがあります。その場合は、本籍地で取得する戸籍の附票、過去に住んでいた自治体の住民票の除票などを組み合わせます。

古い住所記録を取得できない場合

かなり前の引っ越しでは、住民票の除票や戸籍の附票の除票を取得できず、住所のつながりを公的書類だけで証明できないことがあります。

この場合は、不在住証明書、不在籍証明書、固定資産税関係資料、登記識別情報、権利証、過去の契約書などを補助資料として検討します。どの資料が必要になるかは一律ではありません。

上申書や印鑑証明書などを求められるケースもありますが、最初から自己判断で大量の書類を集めると、不要な費用や手間が増えるかもしれません。住所履歴がつながらない段階で、管轄法務局や司法書士へ確認した方が効率的です。

氏名も変わっている場合

住所だけでなく、婚姻、離婚、養子縁組などによって氏名も変わっている場合は、戸籍謄本または戸籍抄本など、変更前後の氏名と変更日を確認できる資料が必要になります。

住所と氏名を同時に変更する申請も可能ですが、登記簿上の情報から現在の情報までを正確に証明できるよう、書類の組み合わせを確認してください。

書面とオンラインの申請方法

住所変更登記は、主に書面申請とオンライン申請によって行います。どちらを選んでも、申請先は原則として不動産の所在地を管轄する法務局です。

現在住んでいる住所を管轄する法務局とは限らない点に注意してください。福山市に住んでいても、対象不動産が別の都道府県にあれば、その不動産を管轄する法務局へ申請します。

書面で申請する方法

書面申請では、法務局が公開している様式を参考に登記申請書を作成し、住所変更を証明する書類と登録免許税を納付するための収入印紙を添えて提出します。

提出方法は、法務局の窓口への持参または郵送です。郵送する場合は、申請書類が届いたことを確認できる書留郵便などを利用し、登記完了証の返送方法も準備します。

申請書には、主に次の内容を記載します。

• 登記の目的
• 住所移転の日付と原因
• 変更後の住所
• 申請人の住所と氏名
• 連絡先
• 登録免許税額
• 不動産の所在、地番、家屋番号など

地番と住居表示は別の番号であることがあります。自宅の郵便住所だけを見て申請書を作らず、登記事項証明書に記録された不動産表示をそのまま確認してください。

オンラインで申請する方法

オンライン申請では、登記・供託オンライン申請システムを利用します。個人が住所変更登記をオンライン申請する場合は、原則としてマイナンバーカードの電子証明書など、利用可能な電子証明書を準備します。

住民票コードを申請情報として提供し、法務局が住所移転の事実を確認できる場合は、住民票の写しを別途提出せず、オンライン上で手続きを完結できるケースがあります。

一方、複数回の住所移転があり住民票コードだけでは履歴を確認できない場合や、特殊な資料が必要な場合は、添付書類の郵送などが必要になることがあります。

法務局の登記手続案内では、一般的な申請書の作成方法や必要書類の案内を受けられます。ただし、個別の権利関係について法的判断をしてもらったり、申請書を代理作成してもらったりする制度ではありません。

申請様式やオンライン申請の仕様は変更されることがあります。提出前に、法務局の住所変更登記案内をご確認ください。

登録免許税と司法書士費用

通常の住所変更登記を申請する場合、登録免許税は原則として土地または建物1個につき1,000円です。申請書の様式や税額の考え方は、提出前に法務局の住所変更登記案内で確認してください。登録免許税の根拠法令は、e-Gov法令検索の登録免許税法でも確認できます。

一戸建てで土地1筆と建物1棟を変更するなら、一般的には合計2個として2,000円になります。敷地が複数筆に分かれている場合は、その筆数に応じて登録免許税が増えることがあります。

上記は一般的な計算例です。不動産の登記状態や申請のまとめ方によって確認が必要になるため、実際の税額は登記事項証明書を見ながら計算してください。

住居表示の実施や行政区画の変更など、所有者自身の転居ではなく行政上の理由で住所表記が変わった場合は、証明書を添付することによって登録免許税が非課税になることがあります。

スマート変更登記によって法務局が職権で変更する場合も、登録免許税などの費用はかかりません。

司法書士へ依頼する場合

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税や証明書取得費用に加えて、司法書士報酬が発生します。

報酬は全国一律ではありません。次のような事情によって変わります。

• 不動産の個数
• 法務局の管轄数
• 住所移転の回数
• 戸籍の附票や除票の取得範囲
• 住所履歴が途中でつながらないか
• 氏名変更も同時に行うか
• 売却などの期限が迫っているか

単純な一度の引っ越しであれば、自分で申請できる方もいます。一方、複数回の引っ越し、古い住所記録の廃棄、相続や遺贈との同時進行、複数管轄の不動産などがある場合は、書類収集だけでも複雑になりやすいです。

相続や遺贈で住所が違う場合

不動産の所有者が亡くなった後に相続登記を進めようとすると、登記簿上の住所と亡くなったときの最後の住所が一致しないことがあります。

通常の相続登記の場合

相続によって亡くなった方から相続人へ名義を移す場合、一般的には、亡くなった方について住所変更登記を別に申請せず、直接相続登記を行います。

ただし、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを証明しなければなりません。住民票の除票、戸籍の附票などを使って、登記簿上の住所から最後の住所までのつながりを確認します。

住所履歴がつながらない場合は、権利証、固定資産税関係資料、不在住証明書など、追加資料が必要になることがあります。

相続登記そのものの期限や必要書類については、相続登記サポートの案内もご確認ください。

遺贈の場合

遺言によって不動産を取得させる遺贈では、通常の相続登記とは申請構造が異なります。

登記簿上の住所と亡くなった方の最後の住所が異なる場合、遺贈による所有権移転登記の前提として、亡くなった方の住所変更登記が必要になるケースがあります。

遺言執行者の有無、受遺者が相続人か相続人以外か、遺言書の内容、登記原因、共同申請者などによって必要な手続きが変わるため、相続登記と同じ感覚で進めない方が安全です。

また、亡くなった方名義の不動産が全国のどこにあるか分からない場合は、所有不動産記録証明制度の利用も検討できます。ただし、検索結果だけに頼らず、固定資産税資料や家族が保管している契約書なども確認しましょう。

住所変更登記のよくある質問

住所変更登記のまとめと確認事項

住所変更登記は、土地や建物の所有者について、登記簿上の住所を現在の住所へ更新する手続きです。

2026年4月1日から、住所や氏名が変わった日から2年以内の変更登記が義務となりました。施行日前の変更が未登記の場合も対象となり、原則として2028年3月31日までの対応が必要です。

一度の引っ越しで住民票に前住所が記載されているケースなら、自分で申請できる可能性があります。ただし、複数回の転居や古い記録の廃棄があると、住所履歴をつなぐための資料選びが難しくなります。

また、スマート変更登記は便利ですが、申出をした直後に登記簿が変更される制度ではありません。不動産の売却や融資が予定されている場合は、通常の変更登記を早めに進める必要があります。

必要書類、登録免許税、申請先、スマート変更登記の運用は、個別事情や制度改正によって変わる可能性があります。正確な情報は公式サイトや管轄法務局で確認してください。

相続、遺贈、複数回の転居、住所履歴の欠落などがある場合は、自己判断で申請を進める前に状況を整理しましょう。最終的な判断は専門家にご相談ください。

参考となる公式情報

• e-Gov法令検索｜不動産登記法
• e-Gov法令検索｜登録免許税法
• 法務省｜住所等変更登記の義務化特設ページ
• 法務省｜スマート変更登記の利用案内
• 法務省｜検索用情報の申出について
• 法務局｜住所・氏名変更登記案内
• 法務局｜管轄のご案内